富了方丈跑了和尚

富了方丈，跑了和尚

刚理完头发没几天，晚上心血来潮，突然又想着去剪个寸头。原本以为我剪个寸头会是痞帅，可我直接成了悍匪.....

写文章的感觉好像随头发一并被剃掉了，码字磕磕绊绊地，努力写完，感觉这东西没法等，就像不能等到生活不再艰难了，才决定开始快乐。

NO. 1｜壹

之前写到房企财报大洗澡，有读者问，究竟是怎么个洗法。

** 简单来说，就是把未来期间的费用挪到本年来确认 ** 。举个例子，有一家房企，第一年实际亏损5亿元，第二年预计亏损3亿元，即两年预计总亏损8亿元.

大洗澡可以这么操作：在财报上，将第一年实际亏损做到11亿元，一次性出清，且财报上的亏损，比实际和预计亏损多3亿元（11-8），然后将第二年预计盈利调整为3亿元。

泰禾集团说自个盈利了，其实就是这么操作的；几年前，恒大高喊第三年要达到888亿元利润，也是这么玩的。

**实际上，就是做一道数学分配题** ，让第一年度多亏一点，第二年还能转为利润。 这个等式怎么变化，就 **看管理层预留的盈利空间的大小** ，洗大澡就这么玩的。

** 管理层更换，或公司本期已经亏损 ** ，这种情况下很适合进行大洗澡，所以说今年许多房企干脆洗个大澡，将过去的亏损，都放到这次的财报中，通过大洗澡将财务风险一次性引爆出清，将各类坏账一并计提，一次亏个够。 **一来达成洗净财报的目的，二来为未来盈利腾出空间** 。

房企可用来洗大澡的，不仅仅是应收账款，实际上 **更多的时候，大洗澡是通过固定资产、存货、长期股权投资等实现的** 。前几天的文章写过财务造假的十大特征： [出淤泥，尔不染？](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI1MzI4MDk5NA==&mid=2247489644&idx=1&sn=d69d6f98160127a64e0b14229861978a&chksm=e9d78fe1dea006f75600eb709c9f98c39e146dc80ce0deaa2d869f88c42588240e1859e78507&scene=21#wechat_redirect)

大洗澡，属利润操纵的一种， **往巨额亏损的方向操纵，把可能在以后期间发生的损失提前确认** 。具体表现，是当期的净资产收益率大幅度下跌，往后再出现大幅反弹的迹象。

有些房企平时将亏损藏得严严实实，虚增利润，装模装样地发放股利，目的就是要符合增发条件，再融资圈钱。但是亏损终究藏不住，所以就集中在这个市场下行的年度释放，一次亏个够。洗完后，又可以开始隐藏亏损虚增利润的循环。

是不是很眼熟，有很多房企可以直接对号入座吧？房企这么骚操作，咋办？

数学里有个美好的词叫求和，也有个遗憾的词叫无解。

NO. 2｜贰

恒大在1月底总结了十余种复工复产的”保交楼“模式，我详细看了看。

比较常见的，有： ** 将项目股权转让给施工方或合作方 ** ，如将多个项目转让给五矿信托和光大信托。

** 政府平台代管代建代售 ** ，如福建漳州，恒大与当地政府平台公司签订协议，并移交相关章印和资料。新平台以自身名义负责项目经营、销售、交楼工作；销售定价、重大资产处置等事项，由双方共同审批；恒大按市场价支付代管费用。

**公开招商，将项目已建成的可售资产和未开发建设的资产打包，过户给第三方** ，第三方以承接资产方式，独立运作，完成恒大项目”保交楼“任务，如邵阳市 。

** 将项目资产抵押并转让至政府平台公司 ** ，如广东、重庆、四川等地，恒大向地方城投公司转让当地项目未售房源、车位、商办产品的方式，获取复工复产所需要的资金。

** 通过后续待售楼栋来解决启动资金和新增工程款 ** ，如辽宁铁岭，恒大项目公司与主要施工单位、当地政府共同签署一份货值绑定协议，在当地政府的监管下，施工单位先垫资，让项目未售楼栋竣工。

** 取得金融机构支持盘活项目 ** ，重庆潼南恒大项目、当地政府、金融机构、施工单位签订四方协议：

按揭放款和销售收入、新增融资全部进入政府监管账户，优先用于保交楼，有盈余的话，先解决金融机构新增贷款的还本付息，如果还能有剩余，再由项目、施工单位、金融机构三方分成；

金融机构发放满足条件的按揭款、同意旧债展期、同意恒大项目预售已抵押房源、新增开发贷等。

据悉，以上这几类已推行的模式，广东省委工作组比较认可。

恒大地处比较偏远的项目（占比高）、可售货值少的项目，以上几类主要模式比较难以推行。

有人表示心疼许家印，一个亿万富翁轮得到你来心疼？咱表示很不能理解。看看 恒大这个大窟，员工和业主受害者已经够多、够惨了， ** 灭霸去了都凑不齐手指打响指 ** 。

** 自古多情出人命，不信你问西门庆 ** 。问许家印也行。

NO. 3｜叁

今天，SOHO中国公告称，将以7折价格销售3.2万㎡位于北京和上海的优质房源。

这3.2万㎡，覆盖了银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等9个项目，涵盖办公、商业和公寓各类业态，全部位于城市核心地段。

为鼓励销售人员卖房，SOHO中国将佣金比例提高到4%，首批放售房源要求全款支付，收入将全部用于降负债，不会用于股票分红。

此前，SOHO中国曾打算卖身给黑石，谈判持续将近一年时间，后来被监管叫停。

SOHO这次小批量、散装将部分资产出售，让人心生疑虑： **会不会是在给后续的动作做铺垫和试探？像蚂蚁搬家一样** ，每次散装、小批量出售资产，不久后就......

两会期间，全国人大代表、上海市人民政府参事陈晶莹，有个建议提 得 特别好：

有 **富豪以避税及将资产转移国外为目的而移民** ，建议 **征收“弃籍税”** ，尤其 **打击通过“移民+离岸信托”逃税行为** 。

并提了5个完善征管的建议：

** 退籍时，所有财产视为以公允价出售 ** ，包括房产、股票/权、债券、汽车等等， **产生的收益要交纳个税** ；

对以避税为目的的移民，如果在退籍前一定时期内与中国有实质经济联系，则在 **未来十年仍被视为国内税收居民** ；

完善个税纳税申报制度，做好税源登记等，加强对个人弃籍的税收征管力度；

完善多部门法律规定，加强部门协作，及时、完整获取企业和个人资本和财产信息，为税务核实、稽査等扫除障碍；

通过CRS加强国际税收征管合作和情报交换，充分获取我国居民海外金融账户数据和其他涉税信息，尤其 **需要打击“移民+离岸信托”进行的逃税行为** 。

看看那些富豪们，过去十几年，为了逃税及所谓的“资产安全、资产配置”，采用“移民+离岸信托”的有多少，地产行业更是非常普遍，孙宏斌、吴亚军.....

割了韭菜， **穷了寺庙，富了方丈，跑了和尚** ......